جریان آنلاین | در روزهایی که تقریباً خرید مسکن برای بسیاری از خانوارها، تبدیل به آرزو شده همه در انتظارکاهش قیمتها بهدلیل رکود چندینساله در این حوزه هستند. اما برخلاف تصور عموم قیمتها نهتنها عقبنشینی نکردهاند بلکه در ابتدای سالجاری افزایش قیمت نسبتاً زیادی را تجربه کردند که البته باتوجهبه کاهش شدید قدرت خرید مردم متوقف شد و باز هم به رکود چندین ساله خود بازگشت. این درحالی است که به گفته کارشناسان وضعیت تولید و توزیع مصالح ساختمانی در این روزها باوجود همه مشکلات نسبتاً مطلوب ارزیابی شده است. در این راستا پارادوکسی در افکار عمومی شکل میگیرد که چرا قیمت مسکن متناسب با آنچه که در بازار جریان دارد برای رونق خرید و فروش تغییر نمیکند. دراین باره با ایرج رهبر، رئیس هیئت مدیره انجمن انبوهسازان مسکن استان تهران گفتوگو کردهایم که در ادامه میخوانید:
واقعیت این است که در ادبیات اقتصادی و منطق بازار رکود همواره مترادف با کاهش نرخها نیست. عده زیادی تصور میکنند وقتی حجم معاملات به حداقل میرسد و خریدار در بازار کمیاب میشود، قیمتها نیز ناگزیر سقوط خواهند کرد اما در اقتصاد تورمزده ما چنین سناریویی رخ نمیدهد. بازار مسکن از دو موتور محرک یعنی تورم عمومی و هزینههای ساخت و قدرت خرید جامعه تغذیه میکند. وقتی تورم ماهانه بهصورت زنجیرهای بر تمامی بخشهای اقتصادی سایه میاندازد، هزینههای تمامشده ساختوساز نیز صعودی میشود؛ بنابراین حتی اگر تعداد قراردادهای امضا شده بهشدت افت کند و متقاضیان توان حضور در بازار را نداشته باشند این به معنای ارزانشدن ملک نخواهد بود. رکود معاملاتی تنها نشاندهنده بنبست میان توان مالی خریدار و نرخ تمامشده است، نه نشانهای از عقبنشینی قیمتها. ریشه اصلی قفلشدن معاملات را باید در شکاف عمیق میان درآمد خانوار و نرخ مسکن جستوجو کرد. هنگامی که تورم با سرعتی سرسامآور پیش میتازد اما خط درآمدی مردم متناسب با آن رشد نمیکند، فاصله طبقاتی و مالی با بازار مسکن بیشتر میشود. در چنین شرایطی قدرت خرید عموم جامعه عملاً فلج میشود. طبیعی است که در این میان بخش بسیار محدودی از تقاضای باقیمانده که هنوز اندک رمقی دارد، به ناچار راهی بازار واحدهای نقلی، کوچکمتراژ و ارزانتر میشود؛ چرا که تنها این بخش از بازار با بضاعت مالی بخشهایی از متقاضیان همخوانی دارد. این تغییر مسیر تقاضا گویای رونق واقعی نیست، بلکه واکنشی از سر ناچاری است که نشان میدهد بخش عمدهای از جامعه به کلی از دایره تقاضای مسکن حذف شدهاند.
در حقیقت باید بگوییم که این یکی از بزرگترین پارادوکسهای اقتصاد مسکن و صنعت ساختمان است؛ چراکه از یکسو آمارهای تولیدی نشان میدهد که کشور در زمینه تولید نهادههای اصلی نظیر فولاد و سیمان، نهتنها کمبودی ندارد، بلکه با مازاد تولید روبهروست و حتی بخشی از این محصولات به بازارهای منطقهای و آسیای میانه صادر میشود. از سوی دیگر فعالان ساختوساز و سازندگان داخلی از گرانی سرسامآور همین مصالح در بازار داخل گلایهمند هستند. مشکل اصلی امروز صنعت ساختمان کمبود فیزیکی نهادهها نیست، بلکه گرانی و تورم قیمتی آنهاست. وقتی کارخانهها محصولات خود را با نرخهای بالا عرضه میکنند یا هزینههای زنجیره توزیع افزایش مییابد، قیمت تمامشده هر متر مربع ساختمان جهش میکند؛ تناقضی که در آن تولیدکننده داخلی محصول مازاد دارد اما سازنده داخلی زیر بار فشار قیمتی کمر خم کرده است.
خیر، این یک خطای تحلیلی است هرچند ممکن است در تولید برخی اقلام خاص فولادی مانند ورقهای صنعتی چالشهایی وجود داشته باشد، اما نباید کل بازار مصالح ساختمانی را با یک چوب راند. اقلام پرکاربرد و کلیدی در ساختوساز نظیر میلگرد و تیرآهن توسط کارخانههای متعددی در سراسر کشور تولید میشوند و از نظر تأمین فیزیکی با هیچگونه بنبست یا کمبود خاصی مواجه نیستند. بخش قابل توجهی از فولاد و سیمان کشور حتی راهی صادرات ریلی و زمینی میشود که خود گواهی بر کفایت حجم تولید است. بنابراین، ریشه فشار بر بازار ساختمان را نباید در بحران کمبود نهادهها جستوجو کرد، بلکه عامل محرک، جهش هزینههای تولید و تورم تحمیلشده بر این اقلام است که مستقیماً به قیمت نهایی ساختمان سرریز میشود.
برآیند شرایط موجود نشان میدهد که نیمه دوم سال نیز آبستن تغییرات ساختاری به سمت ارزانی نخواهد بود تا زمانی که موتور تورم در اقتصاد کلان کشور روشن است و هزینههای مرتبط با ساخت، دستمزد، مجوزها و نهادهها رشد میکند، قیمت مسکن نیز مسیر خود را جدا نخواهد کرد. از سوی دیگر، با توجه به انقباض شدید قدرت خرید خانوار، امکان شکلگیری یک رونق همهجانبه و گسترده در حجم معاملات نیز وجود ندارد. نتیجه محتوم این دوگانه تداوم وضع موجود یعنی رکود تورمی است. در این بازار نه قیمتها کاهش مییابند و نه معاملات رونق میگیرند؛ بلکه سایه رکود سنگینتر شده، متقاضیان بیشتر به سمت گزینههای کوچکتر رانده میشوند و فاصله میان رؤیای خانهدارشدن و واقعیتهای مالی ده دهک جامعه همچنان پابرجا باقی میماند.
