هزینه تولید مسکن 3 برابر شد

جریان آنلاین |‌ با وجودی که بخش عمده‌ای از مردم مستأجرند و برای داشتن سرپناهی هرچند محقر اندوخته‌هایشان را پس‌انداز می‌کنند، ولی سرعت بالای قیمت مسکن باعث شده است که خرید خانه برای این قشر از جامعه رویایی شود. آن گونه که بیت‌الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن می‌گوید طی یکی، دو سال اخیر هزینه ساخت مسکن به حدود 3 برابر نزدیک شده است و از آنجایی که تورم هر روز بیشتر می‌شود، قدرت مالی سازندگان نیز برای تولید انبوه مسکن تضعیف شده است.  بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در اوایل سال 1400 در تهران 60 تا 70 میلیون تومان بوده است اما اکنون نرخ هر مترمربع مسکن نوساز فراتر از 140 میلیون تومان رفته است. فاجعه‌ای که بیانگر آن است متقاضیان واقعی مسکن به‌خصوص قشر متوسط پایین دیگر نمی‌توانند به مسکن مورد نیاز خود دست یابند.

با این وجود سیاست‌گذاران حوزه مسکن و تصمیم‌گیران آن بایستی فکری اساسی برای تسهیل امور برای ساخت و ساز مسکن انجام دهند تا مانعی برای رشد جهشی قیمت مسکن شود نمونه آن اقدام وزارت راه و شهرسازی برای ارائه زمین ارزان‌قیمت و تمرکز بر افزایش وام مسکن با سود مناسب است.

بیت‌الله ستاریان در ارتباط با این موضوع و با اشاره به جهش کم‌سابقه هزینه‌های ساخت‌وساز اعلام کرد: هزینه ساخت هر مترمربع در یک ساختمان معمولی ۵ طبقه از ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان در چند سال اخیر به 60 تا 70 میلیون تومان رسیده که رشدی نزدیک به ۳ برابر را نشان می‌دهد این رقم در برج‌های لوکس ۲۰ تا ۲۵ طبقه حتی تا 140 میلیون تومان نیز اوج گرفته است.

این کارشناس حوزه مسکن عوامل اصلی این گرانی  افسارگسیخته را تعداد طبقات، سطح لوکس‌سازی و به‌ویژه شوک قیمتی مصالح ساختمانی دانست و تصریح کرد: میانگین رشد قیمت مصالح پیش از تحولات جنگی ۳۵ درصد بود اما پس از آن به بالای ۷۰ درصد جهش کرده و در برخی اقلام رکوردهای بسیار بالاتری هم ثبت کرده است.

وی در ادامه به زنجیره تأمین مصالح پرداخت و گفت: صنعت ساختمان دچار رکود شدید شده است به طوری که کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی عمدتاً با ۲۰ تا ۳۰ درصد ظرفیت اسمی خود کار می‌کنند و برخی هم به‌طور کامل تعطیل شده‌اند. کاهش تولید مسکن -تولید کمتر از ۳۰۰ هزار واحد در دو سال گذشته- به همراه توقف صادرات در شرایط جنگی ضربه سنگینی به این صنعت وارد کرده به طوری که بسیاری از کارگران این حوزه تعدیل  و بیکار شده‌اند.

بیت‌الله ستاریان  در پاسخ به این سؤال که چرا بازار مسکن عملا برای طبقه متوسط جامعه به یک رویا تبدیل شده و چرا توان خرید مردم تا این حد پایین آمده است، گفت: ببینید ما در واقع دو تقاضا برای کالا داریم تقاضای موثر و تقاضای مطلق؛ در تقاضای موثر فرد توان خرید مسکن را دارد و تقاضای مطلق تقاضا دارد اما  قدرت خرید ندارد و اصلا نمی‌تواند وارد بازار شود و تأثیری هم در بازار نمی‌گذارد. لازم به توضیح است که در کلیه‌ کالاها عموما یک برنامه‌ریز در جامعه بر تقاضای مؤثر برنامه‌ریزی می‌کند به‌طور مثال برای کالای اقتصادی تلویزیون یا ماشین چقدر متقاضی موثر داریم که توان خرید دارند و روی آن برنامه‌‌ریزی می‌کنند و زمانی تقاضای مطلق را بررسی‌ می‌کنند که قدرت خرید پیدا کند و وارد بازار شود. در کالاهای زیستی مثل خوراک، پوشاک و مسکن نمی‌توانیم چنین حرفی بزنیم چون مسکن هم جزو کالاهای زیستی است یعنی حیات اجتماعی در آن شکل می‌گیرد که اگر این کالا نباشد بخشی از حیات بشر مختل می‌شود. حال در نظر بگیرید که نمی‌توانیم برای تنها تقاضای موثر برنامه‌ریزی کنیم به طوری که هرکسی که پول دارد وارد بازار مسکن شود و هرکسی ندارد نباید سرپناه داشته باشد مضافا اینکه نکته‌ای که در مورد مسکن است و در کالاهای دیگر مثل خوراکی نیست این است که مسکن ذخیره می‌شود چون مصرفش طولانی مدت است به طور مثال اگر کسی امروز سیب نخرد، سال دیگر دو برابر سیب نمی‌خرد اما نیاز به مسکن برای سال بعد ذخیره می‌شود. 

این کارشناس حوزه مسکن همچنین افزود: شما در نظر بگیرید ما سالانه به تولید یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم اما واقعیت این است که چنین توانی در اقتصاد کشور وجود ندارد. متولی اصلی ساخت‌وساز در ایران بخش خصوصی است که ۹۵ درصد بازار را در دست دارد در حالی که سهم دولت بیشتر از ۳ تا ۵ درصد نیست. این بخش خصوصی هم در شرایط بحرانی اقتصاد توان مالی و اجرایی برای تولید یک میلیون واحد را ندارد و سالانه تعداد بسیار محدودی مسکن می‌سازد و نتیجه آن می‌شود که با انباشت تقاضای مطلق روبه‌رو  می‌شویم.  فرض کنید هزار متقاضی آماده ورود به بازار مسکن هستند اما کل تولید فقط ۵۰ واحد است. وقتی این هزار نفر برای ۵۰ واحد وارد رقابت می‌شوند، قیمت‌ها به قدری جهش می‌کند که تنها همان ۵۰ واحد با زحمت و قیمت گزاف خریداری می‌شود. در این میان ۹۵۰ نفر دیگر به دلیل پرواز قیمت‌ها از بازار پس زده می‌شوند و ناچار دوباره به صف تقاضای مطلق بازمی‌گردند و از آن جایی که مسکن جزو کالاهای زیستی به‌شمار می‌رود فردی که تشکیل خانواده می‌دهد به هر شکلی که شده مثلا کمک گرفتن از خانواده یا فروش کالاهای سرمایه‌ای مثل طلا، فروش و ... تلاش می‌کند که این کالا را تهیه کند تا شاید شانس ورود به بازار را دوباره به دست آورد و این چرخه معیوب هر سال تکرار می‌شود. 

وی به موضوع خانه‌های خالی کشور هم اشاره کرد و گفت: آمارها در این مورد غلط و به قول معروف عوام‌فریبانه است. ما در ایران کمبود مسکن داریم. مطالعات در این باره نشان می‌دهد که ما چه تعدادی مسکن در سال و حتی تا دو دهه آینده نیاز داریم و تولیدهای ما نشان می‌دهد که چقدر در سال تولید کردیم. کسری این کالا در آمار خانوارهای گسسته، حاشیه‌نشینی، کوچ معکوس به خوبی دیده می‌شود.

ستاریان با تأکید بر این موضوع که راه‌حل ضرب‌الاجلی و فوری برای کاهش قیمت مسکن وجود ندارد گفت: مسکن یک برنامه درازمدت است. ما برای دهه پیش رو و دهه بعد از آن سالانه به یک تا یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی نیاز داریم  که این شامل ساخت مسکن جدید و جایگزینی بافت‌های فرسوده و جبران استهلاک می‌شود. اگر امروز سیستم اقتصادی تنظیم شود و بخش خصوصی قدرتمند گردد، می‌توان انتظار داشت که در دهه آینده قیمت مسکن ثابت بماند. در حال حاضر بازار در چرخه‌های رکود تورمی گیر کرده است؛ یعنی نه فروشنده می‌فروشد و نه خریدار توان خرید دارد اما تورم همچنان قیمت‌ها را بالا می‌برد.

این کارشناس ارشد مسکن در پایان با اشاره به نقش دولت و وزارت راه و شهرسازی در تسهیل تولید مسکن گفت: ارائه زمین توسط دولت می‌تواند بخشی از مشکل (حدود ۲۰ درصد) را حل کند، اما ۸۰ درصد دیگر همچنان لاینحل باقی می‌ماند. چون مسکن بسته‌ای است که باید 100درصد مسئله‌اش حل شود در غیر این صورت مشکل کمبود مسکن حل نخواهد شد و انتظار از وزارت راه و شهرسازی برای حل مشکلات این حوزه غیرواقع‌بینانه است؛ چرا که این وزارتخانه با ساخت چند ده هزار واحد نمی‌تواند بازاری را که بیش از نیمی از اقتصاد، صنعت و اشتغال کشور را درگیر کرده است، مدیریت کند. 

مسکن برای دولت‌های ما یک موضوع ناشناخته است. وقتی ۶۰ درصد سبد هزینه خانوار را مسکن تشکیل می‌دهد، باید به همان اندازه در اولویت‌های اقتصادی، تصمیمات بانک مرکزی و سیاست‌های وزارت صمت دیده شود، اما متأسفانه در ساختار دولتی اهمیت این حوزه در حد کالاهای بسیار کم‌اهمیت (مثل تخم‌مرغ) دیده می‌شود.

باوجودی که هر ساله نیاز به مسکن در کشور انباشته می‌شود در کنار آن نیز پدیده رشد تورم موتور افزایش قیمت این کالا را روشن کرده است آن گونه که هر ساله به‌جای تعدیل قیمت واحدهای مسکونی متأسفانه با جهش قیمت آن در کشورمواجهیم؛ پدیده دهشناکی که هم فعالان حوزه ساخت و ساز به‌دلیل افزایش هزینه‌های تولید و هم کاهش قدرت خرید مستأجران را به‌دنبال دارد.

پایگاه خبری جریان/ جریان آنلاین