در قرارداد اجاره، حق حبس با موجر است یا مستأجر؟

به گزارش پایگاه خبری جریان آنلاین| مهدی امامقلی کارشناس حقوقی در یادداشتی نوشت:
پس از انعقاد قرارداد اجاره، موجر ملک خود را به مستأجر داده و مستأجر هم طبق قرارداد، مبلع ودیعه و یا اجاره و یا هردو را بر اساس شرایط قرارداد به موجر داده و وضعیت حقوقی جدیدی بین طرفین قرارداد جاری و ساری می‌شود.
اما در مواقعی که قرارداد به هر دلیلی اعم از فسخ، انفساخ و انقضای تاریخ و یا اقاله منحل می‌شود، تعیین تکلیف عودت مبلع ودیعه و تخلیه ملک به چه نحو صورت می‌گیرد؟
در این شرایط معمولاً موجر عنوان می‌کند تا مستأجر تخلیه نکند ودیعه را نمی‌دهم و مستأجر هم اعلام می‌کند موجر تا ودیعه را ندهم تخلیه نمی‌کنم.
بر همین اساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 وضع شد تا به این اختلافات پایان دهد.
وفق صدر ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر «درصورتی‌که موجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.»
به‌عبارت‌دیگر قانونگذار در این ماده برای مستأجر حق حبس قائل شده و مستأجر می‌تواند تا پس گرفتن ودیعه، از تخلیه ملک خودداری کند. در این حالت بر اساس قاعده اقدام، موجر که ودیعه را پرداخت نکرده نمی‌تواند تقاضای تخلیه (الزام به تخلیه) و یا مطالبه خسارت تأخیر تخلیه را مطرح کند.
مستفاد از ماده 377 قانون مدنی، حق حبس در قرارداد، به این معناست که هر یک از طرفین بر اساس این حق، می‌تواند اجرای تعهد خود را منوط به اجرای تعهد طرف مقابل نماید.

آیا ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر، تکمیلی است یا آمره؟
نکته اول طرح این سؤال است که آیا ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر، تکمیلی است یا آمره؟ یعنی آیا می‌شود برخلاف این ماده تراضی کرد یا خیر؟
پاسخ این سؤال «مثبت» است چه آنکه؛
1) قانونگذار در ماده 1 همین قانون مقرر داشته «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.» قانونگذار به‌روشنی با عبارات «تابع مقررات قانون مدنی» و «شرایط مقرر بین موجر و مستأجر» تصریح کرده که می‌شود در شرایط مقرر بین موجر و مستأجر، برخلاف ماده 4 توافق کرد.
2) ادبیات حاکم بر ماده 4 و عدم منع قانونگذار از توافق خلاف آن؛ حاکی از آن است که در این ماده هیچ عبارت یا اصطلاحی که دلالت بر آمره بودن داشته باشد در آن به کار نرفته و بر اساس «اصول حاکمیت اراده و آزادی قراردادها»، باید آن را در زمره قواعد تکمیلی دانست.
3) در نظریه مشورتی شماره 7/1400/195 اداره کل حقوقی قوه قضائیه آمده است: «با توجه به اطلاق ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 که تخلیه عین مستأجره را منوط به استرداد ودیعه، سند و یا وجهی دانسته است که وفق قرارداد اجاره توسط موجر از مستأجر اخذ شده است، درصورتی‌که طرفین قرارداد مطابق قانون یادشده عقد اجاره را منعقد نموده باشند و برخلاف ماده 4 آن قانون نیز توافق نکرده باشند، مستأجر می‌تواند تا اخذ ودیعه، سند و یا وجه از موجر، از تخلیه عین مستأجره خودداری کند و موجر مستحق اجرت‌المثل ایام تصرف یا خسارت تأخیر در تخلیه نخواهد بود.» مستفاد از عبارت «برخلاف ماده 4 آن قانون توافق نکرده باشند»، امکان و قابلیت تراضی برخلاف ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر می‌باشد.
4) در نشست قضایی مورخ 1399/11/21 هیئت عالی قضایی در بروجن آمده است: «درصورتی‌که پرداخت ودیعه منوط به تخلیه باشد، مستأجر بدون تخلیه نمی‌تواند آن را مطالبه کند، مگر اینکه طرفین خلاف آن توافق کرده باشند.» این رویه قضایی نیز حاکی از آن است که محاکم هم ماهیت ماده 4 را تکمیلی و در موارد اختلاف، مفاد قرارداد خصوصی را مقدم بر حکم ماده 4 دانسته‌اند.
پس می‌توان در شرایط مقرر مندرج در قرارداد، حق حبس مستأجر در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر را اسقاط کرد و برخلاف آن توافق نمود چراکه اصل بر تکمیلی بودن قوانین است.

شمول قانون مدنی بر وضعیت طرفین
نکته دیگر که به آن باید اشاره کرد، این است که قانونگذار در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، تصریح و تعیین تکلیف نکرده است که در این شرایط (یعنی حتی بر فرض اعمال حق حبس از سوی مستأجر) مستأجر در زمان ایام تصرف باید مبلغ قرارداد فسخ‌شده (اجرت المسمی) را پرداخت کند یا اجرت‌المثل و یا هیچ!؟
این موضوع را باید در جای دیگری یعنی «قانون مدنی» و «شرایط مقرر بین موجر و مستأجر» جستجو کرد.
چراکه قانونگذار در ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر اشعار داشته «اجاره کلیه اماکن... که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.»
این هم گفتنی است که در اغلب فرم‌های اجاره‌نامه که در دفاتر و بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شود، تصریح می‌شود که «این قرارداد در سایر موارد تابع قانون مدنی و روابط موجر و مستأجر 1376» خواهد بود.
در این شرایط و وفق موارد فوق‌الذکر بایستی به مواد مرتبط با موضوع در قانون مدنی مراجعه شود.

اجرت‌المثل یا اجرت المسمی یا وجه التزام قراردادی؟
اکنون فرضی را در نظر بگیریم که در جامعه مابه ازای زیادی دارد و اکثر اختلافات در پرونده‌ای روابط موجر و مستأجر به ان باز می‌گردد.
در این فرض، در متن قرارداد، علاوه بر درج اجرت الامسمی (یعنی مبلغ مندرج در قرارداد بابت رهن و اجاره)، ماده و یا موادی به وجه التزام یا خسارت قراردادی اختصاص دارد. عموماً در این مواد مقرر می‌شود که اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند طرف مقابل باید روزانه فلان مبلغ خسارت بدهد.
بطور مثال شرایطی را در نظر می‌گریم که قراردادی منعقد شده است. در این قرارداد، وجه التزامی تعیین شده ولی پس از مدتی قرارداد منحل شده است.
تعیین وجه التزام و ادبیات آن بعضاً حاکی از ان است که طرفین برخلاف ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر تراضی کرده‌اند و به عبارتی مستأجر با امضای ان قرارداد، حق حبس خود را ساقط کرده است.
در این فرض که عقد فسخ شده و اجرت المسمی محلی از اعراب ندارد و از سویی ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76 از کار افتاده، طبق آنچه در فوق آمد باید به قانون مدنی مراجعه کنیم.
طبق ماده 337 قانون مدنی «هرگاه کسی برحسب اذن صریح یا ضمنی، از مال غیر استیفای منفعت کند، صاحب‌مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر این‌که معلوم شود که اذن در انتفاع، مجانی بوده است.» باید اضافه کرد که برخی دکترین عنوان می‌کنند منظور قانونگذار از «استیفا» در این ماده، یعنی انتفاع از عمل یا مال دیگری بدون سبق رابطه قراردادی بین آنان.
از سویی طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی «عقد اجاره به‌محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر این‌که مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.»
در نظریه مشورتی 26/6/1398 نیز به مطالبه اجرت‌المثل از سوی موجر اشاره شده است. متن استعلام و نظریه به شرح ذیل است:
استعلام
احتراماً مستدعی است ارشاد فرمایید: چنانچه مدت اجاره یک واحد مسکونی منقضی گردیده باشد مستأجر آمادگی خود را با ارائه ادله شهود جهت تخلیه منزل اعلام داشته است لیکن موجر توانایی باز پس دادن ودیعه‌ای که در ابتدای عقد اجاره از سوی مستأجر به وی پرداخت شده است را ندارد با توجه به اینکه مطابق قرارداد موجر ملزم بوده در زمان تخلیه نسبت به استرداد قرض‌الحسنه ودیعه دریافتی از مستأجر اقدام نماید.
بنا به‌مراتب فوق وضعیت استحقاق موجر برای دریافت اجرت‌المثل از مستأجر در هریک از حالت‌های ذیل چگونه است؟
1- درحالی‌که مستأجر به لحاظ عدم دریافت ودیعه همچنان در مورد اجاره سکونت و از آن استیفا منفعت می‌کند.
2- مستأجر ملک را تخلیه و لوازم خود را خارج نموده لیکن کلید را با ادعای حق حبس خود به موجر تحویل نداده است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
1- در فرض سؤال اعمال حق حبس از سوی مستأجر، مانع مطالبه اجرت‌المثل از سوی موجر نیست.
2- در مواردی که مستأجر از عین مستاجره استیفای منفعت نکرده، اما به سبب اعمال حق حبس منافع عین فوت شده است، موجر مستحق اجرت‌المثل نیست.»
در نمونه هم می‌توان به رأی مورخ 18/6/94 شعبه دیوان عالی کشور اشاره کرد که در آن آمده است: «در بند 10 – 6 اجاره‌نامه مستند دعوی قید شده مستأجر مکلف است به‌محض اتمام مدت اجاره عین مستأجره را تخلیه نماید و چنانچه مورد اجاره را رأی تاریخ انقضاء تخلیه ننماید روزانه مبلغ 1 میلیون ریال به‌عنوان اجرت‌المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد بنا به مراتب شرط مذکور که با توافق طرفین برقرار شده شرطی قانونی و معتبر بوده که با احراز عدم تخلیه مورد اجاره پس از انقضاء مدت اجاره موجر قانوناً مستحق مطالبه اجرت‌المثل مقرر بر مبنای شرط مذکور بوده است.»
به عبارتی در عقد اجاره می‌توان مبلغ معینی را به‌عنوان اجرت‌المثل ادامه تصرف پس از انقضاء مدت اجاره تعیین کرد. در این صورت با احراز عدم تخلیه مورد اجاره پس از انقضاء مدت، موجر قانوناً مستحق مطالبه اجرت‌المثل بر مبنای شرط مذکور است.
در رأی دیگر مورخ 10/3/95 که از شعبه دیوان عالی کشور صادر شده آمده است: «با توجه به محتویات پرونده... دادنامه شماره... صادره از شعبه 2 حقوقی دادگاه عمومی ... در مقام تأیید دادنامه شماره ... صادره از حوزه ... شورای حل اختلاف کرج مخدوش است زیرا اولاً اجاره‌بهای ماهانه در مدت پس از انقضای مدت اجاره برخلاف ماده 494 قانون مدنی اجرت المسمی (ماهیانه مبلغ ...) تعیین شده است نه اجرت‌المثل. ثانیاً طبق اظهارنامه ارسالی توسط مستأجر به موجر و اعلام آمادگی جهت تخلیه در صورت استرداد ودیعه (مضبوط در پرونده) و عدم اقدام موجر در این خصوص مسبب تأخیر تخلیه و بعداً مراجعه به شورای حل اختلاف و دادگاه و صرف هزینه دادرسی خود موجر می‌باشد نه مستأجر و لذا مستنداً به ماده 477 ق - آ- د- ک مصوب سال 1392 دادنامه‌های فوق الاشاره نقض و مستأجر آقای ج. ک. صرفاً به پرداخت اجرت‌المثل زمان استفاده از عین مستأجره در بعد از انقضای مدت اجاره.... محکوم می‌گردد این رأی قطعی است.»
در نمونه رأی دیگری که در مورخ 13/7/95 از دادگاه تجدیدنظر استان تهران اصدار یافته، آمده است: ««... با تأیید فسخ عقد اجاره نسبت به آینده منحل شده است و بعد از انحلال استناد به عقد اجاره و اکثر شروط مندرج درآ ن نیز قابلیت پذیرش ندارد زیرا عقد اجاره‌ای دیگر وجود ندارد تا بتوان به آن استناد کرد و اظهار داشت که اجرت‌المثل بر اساس اجرت المسمی می‌باشد وتو جهاً به اینکه از آثار فسخ اعاده وضعیت طرفین به حالت قبل از عقد است...»

در قرارداد اجاره، حق حبس با موجر است یا مستأجر؟
بنابراین و با توجه به آنچه در فوق آمد می‌توان گفت که قانونگذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 که قانونی حمایتی از مستأجران است در ماده 4 خود برای مستأجر حق حبس در نظر گرفته است. اما این حق حبس جزو قواعد تکمیلی بوده و می‌توان برخلاف آن تراضی نمود. در این صورت حق حبس مستأجر ساقط می‌شود و باید طبق شرایط مندرج در قرارداد و قانون مدنی عمل نمود.

جریان/ جریان آنلاین