جریان آنلاین (/)| همزمان با شروع تابستان، فصل جابهجایی مستأجران نیز از راه رسیده که برای بسیاری از آنها به معنای تلاش برای یافتن خانهای متناسب با توان مالیشان است و امسال با توجه به شرایط اقتصادی و کاهش بیشتر قدرت خریدومالی خانوارها، این نگرانی بیش از گذشته خود را نشان میدهد. همزمان با افزایش نرخ تورم و موج سنگین گرانی در ابعاد مختلف زندگی مردم آهنگ رشد اجارهبها نیز تندتر شده و فشار مضاعفی را بر دوش مستأجران گذاشته است. در چنین شرایطی راهکاری که دولت بار دیگر پیش روی بازار قرار داده، تعیین دستوری سقف افزایش اجارهبها تا حدود ۲۶درصد است که به اعتقاد بسیاری نهتنها نتوانسته حمایت مؤثری از مستأجران بههمراه داشته باشد، بلکه در مواردی به افزایش اختلاف میان مالک و مستأجر، بینتیجهماندن مذاکرات و حتی فسخ قراردادها منجر شده است. به اعتقاد بسیاری از کارشناسان این رویکرد، بیشباهت به سیاستهای دستوری افزایش حقوق کارگران تا سقف 60درصد که درنهایت به تعدیل نیرو از سوی کارفرمایان در کسادی بازار و بیکاری گسترده کارگران و کارمندان شد، ندارد. در حال حاضر نیز قدرت واقعی مردم برای تأمین ودیعه و اجاره مسکن به شکل محسوسی کاهش یافته و وامهای ودیعه نیز، حتی اگر بهطور کامل پرداخت شوند برابر ارقام واقعی بازار اجاره چندان گرهگشا نیستند. در همین باره با مجتبی یوسفی، نماینده مجلس و عضو کمیسیون عمران مجلس درباره دلایل تداوم بحران مسکن و اجاره، ناکارآمدی برخی سیاستهای فعلی و راهکارهای برونرفت از این وضعیت گفتوگو کردهایم که در زیر آمده میخوانید:
در شرایطی که بازار اجاره عملاً از دست سیاستگذار خارج شده، آیا تعیین سقف برای رشد اجارهبها را باید یک تصمیم واقعی دانست یا صرفاً یک نمایش اداری برای آرامکردن افکار عمومی؟
قطعاً بازار مسکن با دستور اداره نمیشود. وقتی مجموعهای از متغیرهای اقتصادی از جمله تورم، رشد قیمت زمین، افزایش بهای ساختوساز و افت قدرت خرید مردم همزمان عمل میکنند، تعیین یک عدد ثابت برای اجارهبها لزوماً بهمعنای کنترل بازار نیست. ممکن است دولت با نیت حمایت از مستأجر وارد این حوزه شود، اما اگر این مداخله با واقعیتهای اقتصادی همخوانی نداشته باشد، نتیجه مطلوبی بهدست نمیآید. در بسیاری از موارد این نوع تصمیمها فقط اختلاف میان موجر و مستأجر را بیشتر میکند و حتی طرفین را بهسمت توافقهای غیرشفاف یا پایان همکاری سوق میدهد. بنابراین مسئله اصلی نه صرف تعیین سقف، بلکه قابلیت اجرا و تناسب آن با شرایط واقعی هر منطقه است.
منتقدان میگویند دولت بهجای حل بحران فقط اعداد اعلام میکند که در میدان عمل نه بازدارندهاند و نه ضمانت اجرایی دارند. این انتقاد را وارد میدانید؟
خب در حقیقت وقتی در یک منطقه قیمت مسکن یا هزینههای مرتبط با آن جهش قابل توجهی داشته، تعیین یک نرخ دستوری و یکسان برای کل کشور نمیتواند پاسخگو باشد. بازار اجاره در تهران، کلانشهرها، شهرهای متوسط و مناطق کمبرخوردار، شرایط یکسانی ندارد. اگر سیاستگذار بخواهد با نسخه واحد برای همه نقاط کشور تصمیم بگیرد نتیجه آن فاصله گرفتن قانون از واقعیت خواهد بود. قانونی که با واقعیت فاصله داشته باشد یا اجرا نمیشود یا به شیوهای دور زده میشود. ما باید به سمت سیاستهایی برویم که هم قابلیت اجرا داشته باشند و هم بتوانند منافع طرفین را در چارچوبی عادلانه تنظیم کنند.
اما در این میان فشار اصلی بر دوش مستأجر است؛ کسی که نه قدرت چانهزنی دارد، نه امکان خرید خانه و نه حتی توان تأمین ودیعههای سنگین. آیا نمیشود گفت مستأجر امروز عملاً بیپناهترین بازیگر این بازار است؟
بله، امروز برای بخش بزرگی از مردم، خانهدارشدن از یک هدف قابل تحقق به یک افق دوردست تبدیل شده و حتی ماندن در بازار اجاره هم به کاری فرساینده و دشوار بدل شده است. خانوادهای که درآمدش با هزینههای روزمره زندگی به سختی همخوانی دارد، چگونه باید از پس ارقام سنگین رهن و اجاره بربیاید؟ فشار موجود فقط یک مسئله مالی نیست؛ این موضوع مستقیماً بر آرامش خانواده، امنیت روانی و کیفیت زیست مردم اثر گذاشته است. وقتی تأمین یک سرپناه معمولی به بحران تبدیل میشود، دیگر نمیتوان این وضعیت را یک نوسان طبیعی بازار دانست.
با این توصیف وامهای ودیعهای که دولت بهعنوان بسته حمایتی معرفی میکند، چقدر واقعی و مؤثر هستند؟ آیا این وامها اصلاً نسبتی با قیمتهای فعلی بازار دارند؟
در بسیاری از موارد خیر. تسهیلاتی که امروز برای ودیعه مسکن در نظر گرفته میشود، متناسب با سطح واقعی نیاز در کلانشهرها نیست. وقتی در بخشهایی از بازار مبالغ رهن به سطوحی رسیده که برای یک خانوار متوسط تقریباً دستنیافتنی است، وامهای محدود و بعضاً دشوارالوصول نمیتوانند نقش تعیینکننده داشته باشند. اگر قرار است تسهیلات اثربخش باشد باید چند ویژگی همزمان داشته باشد: اول اینکه سقف آن با قیمتهای واقعی بازار متناسب باشد؛ دوم اینکه بازپرداخت آن طولانیمدت و با نرخ سود پایین تعریف شود و سوم اینکه دریافت آن با بروکراسی فرساینده و شروط غیعملی همراه نباشد. در غیر این صورت وام فقط در آمارها بهعنوان حمایت ثبت میشود اما در زندگی مردم اثر ملموسی ندارد.
بهنظر میرسد که سیاستگذاری در حوزه مسکن از این جهت ناکارآمد شده که تصمیمگیران اساساً درک دقیقی از زیست روزمره مستأجران ندارند. نظرشما در این باره چیست؟
قطعاً اگر کسی شرایط زندگی یک کارگر، کارمند، معلم یا بازنشسته را از نزدیک لمس کرده باشد، بهتر میفهمد که نسبت دخلوخرج مردم تا چه اندازه از هم گسسته شده است. با درآمدهای معمول، پرداخت ودیعههای چندصد میلیونی و اجارههای ماهانه سنگین برای بسیاری از خانوارها عملاً امکانپذیر نیست. وقتی تصمیمگیری بدون درک عینی از فشار معیشتی انجام شود، خروجی آن هم معمولاً از جنس راهحلهای روی کاغذ خواهد بود؛ راهحلهایی که شاید در جلسه و گزارش رسمی قابل دفاع بهنظر برسند اما در کف جامعه کارایی ندارند. سیاستگذاری موفق زمانی شکل میگیرد که بر پایه زندگی واقعی مردم تنظیم شود نه صرفاً براساس جداول و فرمولها. امروز تعداد قابل توجهی از خانوارها ناچار شدهاند از هسته اصلی شهرها خارج شوند و به حاشیه یا شهرهای اطراف بروند. این جابهجایی اجباری فقط بهمعنای تغییر محل سکونت نیست در عمل سبک زندگی خانواده را تغییر میدهد. فاصله محل کار تا خانه بیشتر میشود، هزینه رفتوآمد افزایش پیدا میکند، زمان مفید خانواده کاهش مییابد و فرزندان نیز درگیر بیثباتی بیشتری میشوند. این روند به مرور میتواند نابرابری شهری را عمیقتر کند و حتی بر مسائل فرهنگی و اجتماعی هم اثر بگذارد. بنابراین بحران مسکن را نباید صرفاً در چارچوب اعداد و قراردادها دید؛ این بحران با بافت اجتماعی جامعه درگیر شده است.
از سوی دیگر بسیاری از موجران معتقدند که با توجه به نرخ تورم، در تصمیمهای دولتی معمولاً فقط از مستأجر نام برده میشود و حقوق موجر نادیده گرفته میشود. آیا حمایت از مستأجر به معنای فشار یکطرفه بر مالک است؟
خیر، چنین نگاهی نه منصفانه است و نه عملی. ما باید بپذیریم که تنظیم بازار اجاره نیازمند حفظ تعادل حقوقی میان دو طرف است. طبیعی است که در شرایط فعلی اولویت حمایت از مستأجران و اقشار متوسط و ضعیف باشد اما این نباید به معنای نادیده گرفتن حق مالک تلقی شود. اگر موجر باید در چارچوب قانون رفتار کند، مستأجر هم باید به تعهدات خود پایبند باشد. یکی از مسیرهای مهم برای کاهش تنشها، شفاف شدن روابط قراردادی است. ثبت برخط قراردادهای اجاره، ایجاد سامانههای دقیق نظارتی و استفاده از ابزارهای هوشمند میتواند هم از سوءاستفاده جلوگیری کند و هم امکان رسیدگی عادلانهتر به اختلافات را فراهم آورد. بازار غیرشفاف، هم به مستأجر آسیب میزند و هم به موجر.
در این میان راهکار اصولی برای خروج از این بحران چیست؟ افزایش وام بدون پیشبینی منابع تأمین اعتبار؟ مداخله دستوری؟
بدیهی است که هیچکدام بهتنهایی کافی نیست. مشکل مسکن با یک ابزار حل نمیشود. در کوتاهمدت، حمایت مالی از مستأجران ضروری است اما در میانمدت و بلندمدت، بدون افزایش عرضه، بحران پابرجا میماند. باید اجرای قوانین موجود در حوزه ساخت مسکن با جدیت دنبال شود، تسهیلات ساخت افزایش یابد، زمین مناسب از حالت انحصاری خارج شود و موانع اداری تولید مسکن کاهش پیدا کند. از سوی دیگر، بازار مصالح ساختمانی نیز نیازمند مدیریت و نظارت جدی است. وقتی هزینه ساخت به شکل افسارگسیخته بالا میرود، طبیعی است که این افزایش در نهایت به قیمت فروش و اجاره منتقل شود. اگر این زنجیره اصلاح نشود هرسال با ابعاد بزرگتری از همین بحران روبهرو خواهیم شد. قطعاً تصویب قانون یا اعلام سقف، بدون پشتوانه اجرایی، بدون تأمین منابع و بدون اصلاح سازوکارهای تولید و نظارت اثر پایدار ندارد. مسکن حوزهای نیست که با شعار اداره شود. دولت باید همزمان چند کار را پیش ببرد: اجرای کامل قوانین، تقویت و هدفمند کردن تسهیلات، نظارت بر بازار اجاره، مدیریت بازار مصالح و افزایش واقعی ساختوساز. اگر این اقدامات به صورت هماهنگ انجام نشود، فشار بر مستأجران ادامه خواهد داشت و شکاف میان درآمد خانوار و هزینه مسکن عمیقتر میشود. مسئله امروز مردم فقط یافتن خانه نیست؛ مسئله این است که مسکن نباید از یک نیاز اولیه به یک بحران دائمی در زندگی خانوارها تبدیل شود.
پایگاه خبری جریان/ جریان آنلاین (/)